我们先来说个京沪楼市非常反常识的地桂林家具封边胶厂。

为了说明，我们先看同属东亚房价城市的香港和东京，在过去的房地产下行周期的走势。

先看东京上轮房价下行大周期：

再看97年香港房价下跌周期：

我们可以看到，香港从97年开始，前面的1~2年是快速下行期，2年后就转为缓慢下行期，再经过5年的缓慢下行期见底反转。

东京也是类似，前期为快速下行期，然后某个时点转为缓慢下行期。

如果我们再去研究其他国，会发现规律都是相似的，也就是前期1~2年左右会有个快速下行期（年跌幅20视为快速下行），然后就过渡到较长的缓慢下行期，这期间大概是年平均跌幅5。

但北京上海却不是这样，以北京为例，如果把2022~2023年视为房价下行元年，那么下行三年，也就是2025年的跌幅，却远不止5~10，甚至跌幅比2024年还要大，上海也是类似。

为什么北京上海，会出现和海外大部分城市不同的情况？

这个问题之所以重要，是因为其答案，蕴含着我们该如何利用好本轮周期去优化资产配置的底层逻辑。

先说该问题的答案：这是因为我们这边环境所特有的，致预期和基本面相错配所产生的结果。

这句话怎么理解？

房价下行，根本的因素，在于当前价格的供给，过了需求，如果要房价止跌，我们需要提升需求的数量，以接住来自所有供给的抛盘。

需求怎么提升，从哪里挖掘需求？

答案是：两类群体桂林家具封边胶厂

A类：买得起房子的人

B类：愿意买房子的人

A和B的交集，就是当下所有的买盘。

所以，如果我们要提升买盘量，我们就须从A和B两面考虑。

针对A，要使得买得起房的人变多，需要经济复苏回暖，需要居民收入提升，是个长期的事情，短期法改变。

对此，我们也在长期跟踪上市企业的营收增速状况（季报），以及员工薪酬状况（年报），并持续在我们的知识星球发布，以提供大参考，及时获知拐点。

针对B，就是预期管理，也就是中介和各大自媒体“ 唱涨 ”，这个在本轮下行期，任何个放松限购限贷的新政发生时，中介基于自己成交的利益，都会出现唱涨。

所以，每轮政策，每轮“止跌回稳”，只要其成功改变了观望者的预期，那么都会发生件事：

那就是把观望的，甚至原计划年后要买房的人，把其购房需求全部提前到当下，改变这些需求，在时间轴上的分布。

这就是为什么每轮楼市新举措，就会产生轮成交量脉冲的原因。

也就是每轮 放松限购限贷 ，每轮预期拉动，它并不能提升买得起房的人群数量（法提升A），只能制造房价要涨的预期，把未来的需求，提前透支到当下（只能提升当下的B）。

这也就是为什么每轮成交量脉冲结束后，房价都会给你拉坨大的。因为脉冲把未来的需求提前消耗了，这就造成了脉冲过后的需求真空带。

以2024年924之后的北京楼市为例，这轮预期拉动很明显，2024年10月开始成交量持续冲，再叠加2025年小阳春，总共是经历了半年的成交量脉冲。房价也在这半年出现了持续的缓慢上涨，然后在2025年4~5月之后，由于需求被提前消耗，致后期的需求真空期法支撑供应，于是北京楼市 拉了坨大的。

现在我们把目光转移回当下线城市中热的上海，如果我们对比上轮房价启动上涨的2020年，和当下的2026年桂林家具封边胶厂，会发现2020年是在没有任何政策放松的情况下，市场自发形成的持续热的成交量。

比如我上篇文章写过，从2020年4月~2021年1月，其网签量分别为：

26242 ， 30509 ， 29641 ，30437，31777，33278，30009，34123 ， 39744，47646

我们会发现，从5月开始，成交量直持续维持在3万左右或以上，到了10月后，也就是6个月后，房价出现明显上涨，楼市开始量价齐升。

但如果看今年，其实是在春节出了新的举措之后，楼市才形成了成交量脉冲，且4月就已不足3万，而5月则存在定的概率继续下行（5月还未结束，只是猜测，具体以月末数据为准）。法形成持续的3万+。

那么后市，是否会因为需求真空 拉坨大的 ，就法提前判断。

所以，对于普通人，针对当下的市场，万能胶生产厂家如果要实现买房的保值增值，其实有个很有的决策法，那就是：

宁可追涨，不猜底。

以香港为例，香港从去年触底以来，到今年春季，大致是涨了10，那么即使我在楼市触底之后的年买入，我多就是承担了10的代价，这对于楼市大周期，已经是买在相对底部了。

但如果你因为某个新举措，成交量拉而提前去猜底，或是恐慌买入，你又如何知道在脉冲结束之后，需求耗尽后，市场会不会给你拉 坨大的。

如果我们进步探究，为什么很多人会在成交量走时会恐慌进场，其根本原因，可能还是被“ 量在价先 ”理论所误。

投资股市的人都知道，放量有两种情况，种是放量上涨，种是放量下跌。

有什么区别呢？

所谓交易，就是个供给和个需求，被同时消灭，那么放量的意思就是大量的供给和大量的需求以对的式同时被消灭。

如果是供给先被消耗完桂林家具封边胶厂，那么就是放量上涨，因为的是筹码，但如果是需求先被消耗完，那么就是放量下跌，因为的是接盘侠。

上行期，房子是稀缺资源，下行期，买是稀缺资源。

在2000~2020的楼市上行期，每轮放量后，楼市都会大涨，是因为需求太猛烈，房子总是先于需求被消耗。

然而，2024的924，给了我们另种结果，那就是持续放量后，需求先于房子被消耗，于是放量的结果大也都看到了。

论述到这里，我认为我解释清楚了文章开头所提出的问题，也就是为什么东京香港在两年后进入缓跌期，而京沪则不样。

前者靠市场自发调整触底，而后者因为特定时期的限购限贷放松，致了需求在时间轴上的分布波动，致了需求真空期的供需不平衡。

当我们理解了这个底层逻辑，我们就能清晰的知道，如何针对楼市下行期，来实施我们的抄底。对于 楼市投资，需要的是确定。所以我们依据本文逻辑可总结出以下几点。

1 持续跟踪上市公司季报，以获知企业整体的营收增速变化，企业收入不是利润，法通过降薪裁员来作假。

持续跟踪 上市公司 年报披露的工人工资，以获知工人的收入增速变化。

通过这两点，来判断A类人群（买得起的人群）是否会增加。

2 对于任何轮由预期拉动的成交量抬升，我们需谨慎跟踪数据的进展情况来决策我们的楼市交易。

a 如果数据呈现脉冲状，每月持续下降，则楼市可能在需求消耗完，也就是脉冲后拉 坨大的，这时谨慎入场。

b 如果数据能够持续5~6个月（比如上海可以考虑以3万以上的网签为标准），这时就可以结其他经济数据来考虑楼市触底的可能。

3 由于全球任何城市在经历楼市大周期后，房价触底反转都是缓慢的，所以即使不利的情况，触底后半年到年买入，也依然是相对底部，尽管损失了楼市底部的可能不到10的空间，但获得了确定，我认为对于楼市大周期的抄底，确定比空间，要重要得多。

后记：

对于A类人群，根据去年年报，我统计了沪300的工人近6年的收入增速变化；根据新季报，我统计了 沪300 企业营收季度增速变化；这两部分数据都已发布在知识星球中，我甚至把2025年全年，沪300各个公司工人的平均工资的具体数字，也公开在了知识星球。星球的同学可在精华区查看。

对于B类人群，每当放松限购限贷，且当自媒体和中介集体唱多时，我们就知道很多人会因为恐慌而入场，但终结果需要观察成交量的可持续。

这里蕴含的底层逻辑的意义，我甚至认为对重要。也就是当你发现数据呈现脉冲特征，成交量逐步走低，则在脉冲结尾的时间点，并结市场情绪判断（跌涨比）的出，可能是个较好的交易决策点。

而对于买，通过数据来判断楼市触底的确定，则远比通过情绪猜底来的重要。我们在2023年，通过数据实现过楼市的位逃顶 （参见2023年初的发文： ），同样，在未来可能出现的触底，也依然需要通过数据来判断其确定。

全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。

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